2021年5月21日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、中指研究院主办，中国房地产TOP10研究组、中指控股(CIH)承办的“2021中国房地产上市公司研究成果发布会暨第十九届产城融合投融资大会”在北京金融街威斯汀大酒店隆重举行。

　　中国房地产上市公司经营表现

　　2020年受疫情影响，房地产市场经受了很大的波动，许多优秀的上市房企积极适应市场变化，把握机会，加大推盘销售，在销售规模上实现了进一步增长，同时在房地产调控坚持不动摇、不放松，房地产金融监管持续加强的背景下，上市房企也面临着诸多的经营困难和考验。

　　从经营规模来看：2020年沪深及大陆在港上市房企总资产均值分别达到1400亿元、2333亿元，同比增长13.7%和13.8%。总资产增长提升主要得益于存活规模、货币资金、企业股权投资等因素共同推动。不同阵营之间总资产的增速也存在着明显的差异，总资产在300亿以上的企业，总资产增速在14%以上，总资产在300亿以下的企业增速6.4%，增速较小。

　　从盈利能力来看：沪深及大陆在港上市房地产公司营业收入均值分别为312.1亿元、507.4亿元，同比增长13.1%和14.8%。沪深及大陆在港上市房地产公司净利润均值分别为33.4亿元、63.1亿元，同比分别下降3.0%和增长3.5%。净利润增长明显低于营收增长，2020年市场受疫情影响比较大，房地产企业的施工以及竣工明显滞后，所以盈利能力受到影响比较大。沪深、大陆在港上市房地产公司净利润率均值分别为11.5%、12.3%，较上年分别下降2.4、2.9个百分点。三项费率整体有小幅的下降，沪深、大陆在港上市房地产公司三项费用率均值分别为12.5%、13.8%、同比分别下降0.1和0.4个百分点。

　　从股东回报来看：沪深上市房地产公司每股收益均值为0.57元，较上年下降13.4%，大陆在港上市的房地产公司均值为0.95元，同比下降6.9%，中小企业下滑比较明显，龙头房企则出现了逆势增长。

　　从财务稳健性来看：沪深及大陆在港上市房地产公司资产负债率均值分别同比下降0.4个、0.2个百分点至68.8%、76.2%，剔除预收账款后的资产负债率分别为63.5%、70.6%，较上年下降0.1、0.7个百分点，净负债率分别为75.6%、81.9%，较上年下降9.1、26.8个百分点。从资产负债率和净负债率下降来看，三道红线的调控效果正在逐步显现，企业的杠杆率明显下降。公司的经营活动现金流金额分别为33.3亿元、37.8亿元，较上年分别增加8.2亿元、29.1亿元。上市公司的企业现金流正在改善。

　　从市值管理来看：房地产板块受国家政策调控影响比较明显，市场的走势与政策的关联性很强。在几次的调控当中比如三道红线、两道红线政策的出台，都引起了房地产板块指数明显下行。沪深上市房地产公司市值均值为184.6亿，同比下降12.2%，其中71家公司市值下降，占A股房地产上市公司总量的70.3%；大陆在港上市房地产公司市值均值为237.0亿，同比下降31.2%，其中62家公司市值下跌，占港股房地产上市公司总量的76.5%。

　　中国房地产上市公司投资价值展望

　　从A股和H股来看都有70%左右的房地产公司市值在去年一年出现了明显的下跌。经过分析，我们认为未来具有良好投资价值的公司有以下几个特点。

　　第一，聚焦都市圈优质房企：前几天国家统计局已经发布了人口数据，从数据上来看，人口向都市圈成熟的城市群流动是非常明显的，所以说聚焦都市圈这些房企具有明显的优势，具有良好的投资价值，因为这些地方经济支撑比较强劲。进入2021年，国家经济持续复苏，沪深及大陆在港上市的房地产公司的市盈率开始回升，但整体处于比较低的位置，房地产公司的估值仍有待恢复，未来仍有上升空间。

　　第二，分拆物业上市：这几年分拆物业上市成为潮流，特别是去年有十多家物业公司到香港上市，截止到今年3月31日，44家物业上市公司总市值突破万亿，千亿级别物业服务上市公司数量为3家，市值分别为2358.7亿、1647.6亿和1056.8亿港元；共4家上市公司的市值已然超过其开发母公司。港股上市的40家物业服务企业营业收入合计达1222亿元，首次突破千亿大关，同比增长39.8%，营业收入均值30.6亿元，营收突破百亿元的企业共4家；毛利润合计353.9亿元，同比增长53.2%，净利润合计184.9亿元，同比大涨67.6%。从利润率看，近三年，港股上市公司的毛利率和净利率稳步提升，分别增至2020年的28.6%和15.3%。2020年物业服务上市公司在降本增效方面成果显著。2020年港股物业服务上市公司TOP3企业在管面积门槛值达3.75亿平方米，较2019年提升了0.99亿平方米，增幅约为35.7%；TOP10企业在管面积门槛值为1.35亿平方米，较2019年提升约0.63亿平方米，增幅高达87.5%。截至2020年底，40家在港物业服务上市公司在管面积均值约1.09亿平方米，同比增长近46%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约28.6%。

　　第三，产城融合，综合开发：这是未来的重要发展方向，能够做这方面进行发力的企业，我们认为未来具有良好的投资价值。这些企业在进行智慧城市建设，一方面进行基础设施建设，注重城市生活圈的打造，将教育、医疗、绿化、商业等多方面的资源整合，不断提升配套设施的服务水平。另外，在生活宜居方面利用现有的技术，并且同时利用大数据对排放的废物实时监控，真正做到智慧园区、绿色园区。这些企业在产业招商方面脱实向虚，利用大数据招商引资，自建APP，搭建产业园招商平台，实现线上咨询，项目考察，以及业务全场景的展示等等。另外产业培育方面打造全生命周期的空间载体，为企业提供从孵化加速到研发办公的全产业链空间载体，并且通过直投加基金的方式不断强化产业集聚效应和规模效应。

　　第四，发展房地产代建：房地产代建近年来也受到房地产行业相关企业的密切关注，从2010年绿城进入房地产代建领域以来，应该说是房地产商业代建的萌芽期，我国的房地产代建最早是政府委托代建，从2015年建业地产开启蓝海战略进入房地产代建，近几年也有一些企业发力房地产代建，有的企业设立单独的部门，有的企业设立房地产代建管理公司，并且取得了良好的业绩。2020年7月绿城管理在香港成为代建的第一股，标志着我国房地产代建进入新的阶段，进入快速的发展时期。房地产代建未来可期，是房地产企业发展的新赛道，经过我们的测算未来房地产代建的年销售规模可以达到5万亿元，市场规模足够大，所以是房企第二增长曲线的良好选择。近几年中指研究院也是我国代建领域的参与者和守护者，2017年出版了中国房地产代建发展的蓝皮书，近期中指院在更新第二版，对里面的数据、优秀案例进行了更新，近期就要出版，敬请大家进行关注。前几天建业地产发布公告，即将成为代建的第二股，我们认为未来代建可能有第三家、第四家的上市公司，所以房地产代建未来大有可为。

　　结语

　　2020年，新冠疫情影响下房地产市场经历短暂下滑后稳步复苏，中央仍坚持“房住不炒”的主基调，“因城施策”持续推进，金融监管不断强化，房地产上市公司业绩承压。行业分化在疫情下更加显著，优秀房地产上市公司具有强大的运营能力和充足的财务弹性，表现出更强的反脆弱性；部分中小型房企面临销售、融资、拿地三重困境，生存空间进一步压缩。今年作为“十四五”开局之年，房地产长效机制持续完善，市场将呈现弱周期，房地产上市公司应紧跟国家政策，精准把握市场机遇，优化管控模式，提升企业核心竞争力。